闽侯县人民政府办公室关于印发闽侯县住宅房屋征收实行安置型商品房补偿安置实施意见(试行)的通知
发布时间:2018-05-08 16:14   来源:闽侯县    字号:T|T

各乡镇人民政府、甘蔗街道办事处,青口投资区、闽侯经济技术开发区管委会,县直各部门:

《闽侯县住宅房屋征收实行安置型商品房补偿安置实施意见(试行)》已经县政府研究同意,现予以印发,请认真贯彻执行。

 

 

闽侯县人民政府办公室

2018年5月8

闽侯县住宅房屋征收实行安置型商品房

补偿安置实施意见(试行)

 

为进一步规范房屋征收补偿行为,维护被征收人的合法权益,促进我县连片旧屋区改造计划和各项房屋征收项目的实施,根据《福州市人民政府办公厅关于加大住宅房屋征收货币化补偿安置的意见(试行)》(榕政办〔2017〕315号)和《福州市住房保障和房产管理局福州市财政局关于加大住宅房屋征收货币化补偿安置的实施细则(试行)》(榕房〔2017〕89号)文件精神,结合我县实际房屋征收工作,制定本实施意见。

一、加大住房投放量

加大住宅用地供应量和住宅投放量,由县住建局牵头,县财政、国土、规划、发改、土储等部门配合,多渠道筹集安置型商品房、推出建立多层次住房供应体系,加大住宅用地供应量和住宅投放量。

二、创新安置方式

1.由县国土局负责采取协议出让或公开出让土地的方式供地,开发建设单位按照商品房运作模式组织建设安置型商品房,面向被征收人定向销售。土地出让合同需约定安置型商品房销售均价、开工、竣工时间。其中采取协议出让方式供地的,协议出让地价按“两不低”(即不低于用地成本+规费或基准地价)原则确定;公开出让土地方式供地的,出让地价按“三不低”(即不低于用地成本+规费或基准地价、市场评估价)原则确定。出让地块中安置型商品房部分用地按此办法确定地价,其他用地按土地出让有关规定地价供地。

2.全面推行安置型商品房模式,按照商品房运作模式组织开发建设面向被征收人定向销售的安置型限价商品房。被征收人与征收部门签订房屋征收补偿安置协议后,持征收实施单位出具的购房单与开发建设单位签订购房合同。

3.安置型商品房实行“一房一价”。县住建局委托五家有资质的房地产价格评估机构,按各乡镇统一评估不同片区区位补偿价和安置型商品房销售均价,每年评定一次。不可比的特殊项目,可适时组织评估被征收房屋区位补偿价和安置型商品房销售均价。

县住建局根据被征收房屋区位补偿价、安置型商品房销售均价、货币补偿价格(含奖励)提出方案报县政府研定。县政府组织县财政局、物价局、县不动产登记和交易中心、各乡(镇)、街道、房地产价格评估机构等部门会审,对被征收房屋区位补偿价、安置型商品房销售均价、货币补偿价格(含奖励)提出科学合理的意见,报县政府备案。

安置型商品房销售均价按对应区域被征收房屋区位补偿价+安置房综合建安成本。

开发建设单位在申请《商品房预售许可证》之前,按照安置型商品房销售均价结合层次调节系数确定每套房屋价格,报县物价局备案。层次系数按五层为0、向下一层每层递减1%、向上一层每层递增1%计算,每层增减的幅度不超过50元/平方米。 

三、完善补偿机制

1.对选择纯货币补偿,放弃购买安置型商品房的,依据评估情况,结合被征收房屋周边普通商品房调控价格,采取科学合理比例调节认定被征收房屋纯货币补偿价格(含奖励)。   

2.被征收人选择安置型商品房的,住宅部分已建合法面积补偿金额按区位补偿价+建安成本差价+被征收房屋不同结构建筑安装工程计价标准补偿单价结合成新率计算,住宅部分未建合法面积及10%公摊奖励部分按区位补偿价+建安成本差价计算。上靠标准房型部分的面积及上调一个房型增加的建筑面积按照对应安置型商品房销售均价计价,上述面积部分在签约期限内签约搬迁,购买安置型商品房的,给予差价款50%的优惠奖励。

其他增平方面积部分按照对应安置型商品房销售均价计价。

四、被征收人购买安置型商品房流程

1.被征收人购买安置型商品房的,需与征收部门(项目业主)、征收实施单位签订房屋征收补偿安置协议,由征收实施单位出具购房单,购房单一式六份,征收部门(项目业主)、征收实施单位、被征收人、县征收办、县不动产登记和交易中心、安置型商品房开发建设单位各持一份。购房单需注明购买安置型商品房楼盘名称、房型面积、销售均价等相关内容。

2.房屋征收实施单位在接到安置型商品房开发建设单位取得《商品房预售许可证》通知后,一个月内发布公告并组织被征收人选房,同时出具选房证明。被征收人未到场选房的,由征收实施单位邀请公证机关代为选房。选房后,被征收人凭购房单、选房证明一个月内与安置型商品房开发建设单位签订购房合同,约定交房时间、付款方式、违约责任等。

对于开发建设单位所提供的安置型商品房在竣工验收三年后仍未安置的,剩余的安置型商品房由县国有资产营运有限公司按销售价格予以回购。

3.被征收房屋所有权人不明确的,实行房屋产权调换,由项目业主单位向安置型商品房开发建设单位购买相应的安置型商品房进行对接安置,由项目业主、征收实施单位与相关权利人或房屋使用人签订征收补偿安置协议。

4.征收实施单位按购房合同约定的安置型商品房面积结算,多余的货币补偿款由征收实施单位支付给被征收人,不足的购房款由被征收人按照合同约定直接支付给安置型商品房开发建设单位。交房时由安置型商品房开发建设单位向购房人开具购房发票。

除上述被征收户自行结清的购房款外,其余的购房款由征收实施单位为被征收人代收代付,待安置型商品房开发建设单位全部取得安置型商品房预售许可证,并与征收实施单位签订安置型商品房定购协议或与被征收人签订安置型商品房购房合同之日起一个月内,由征收实施单位向安置型商品房开发建设单位支付50%的购房款;待全部安置型商品房通过工程竣工综合验收合格之日起一个月内,由征收实施单位向安置型商品房开发建设单位再支付30%的购房款;余下20%购房款待被征收人与安置型商品房开发建设单位签订安置型商品房购房合同且交房后按购房合同金额1个月付清。

对采用原方案(本意见出台之前)选择产权调换的被征收人需转换为安置型商品房的,被征收人按原方案向房屋征收实施单位结清原产权调换安置房的购房款差价款后,再由征收实施单位开具购房单,由征收实施单位代收代付安置型商品房购房款。

5.购房单载明的购房面积与对应实际购买的安置型商品房面积有误差的,以实际签订的安置型商品房购房合同约定的面积为准,按实结算购房款。安置型商品房购房合同约定的面积与实际产权登记面积有误差的,按安置型商品房购房合同约定执行。

6.由县住建局牵头,通过清理、促建、配建、新建多渠道筹集安置型商品房,统一调配管理,建立安置型商品房专项平台。安置型商品房开发建设单位在项目单体设计方案通过后一个月内,应将安置型商品房楼盘名称、房型、面积等相关信息整理归档。

安置型商品房优先满足本地块被征收人购买,余下部分可向其他征收项目被征收人销售。

7.被征收人购买安置型商品房的,过渡费从被征收人签订房屋征收补偿协议并将被征收房屋腾空交房之日起发放至安置型商品房交房之日止,实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。逾期交付安置型商品房的,自逾期之日起,对自行过渡的被征收人发放双倍过渡费。过渡期限36个月,被征收人在签约期限内签订协议搬迁的,过渡期限自签约期限结束之日起开始计算;超过签约期限签订协议搬迁的,过渡期限自搬迁之日起开始计算。

因延迟交地原因致使逾期交付安置型商品房的,逾期过渡费列入征收成本;因建设原因致使逾期交付安置型商品房的,逾期过渡费由开发建设单位承担。

8.关于出让方式不同产生价格差问题。因安置型商品房项目土地出让方式不同,且安置型商品房可进行交易活动,原则确定安置型商品房回迁分房之日起五年内不得上市交易,在进行房屋交易时,由房屋售卖人在向县不动产登记和交易中心支付1710元/平方米标准的差额费用后,方可进行房屋交易行为。

9.维修基金、契税、物业补贴等相关费用缴纳按照我县规定标准执行,其中契税合法面积部分由政府负责缴纳,超出部分面积由被征收人自行承担。

五、强化实施监管

各乡(镇)、街道和各有关部门(单位)要严格按照统一的征迁补偿政策实施征迁补偿,准确把握运用,做到公平公正,一把尺子量到底,不得随意突破,“谁突破,谁买单”,不得隐瞒事实、弄虚作假违规获取补偿。县住建局、财政局、审计局加强监管,严格审查补偿政策执行情况,维护政策严肃性。在补偿安置中发生违法违纪行为的,依法依纪追究相关责任人的责任。

六、本细则自颁布之日起施行。本细则未尽事宜,按有关房屋征收补偿规定执行,之前我县有关规定与本细则不一致的,按照本细则执行。本细则施行之前已作出房屋征收决定(或已发布房屋征收补偿方案)的项目,原则按原规定执行。

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